2026년 세제개편안 확정 — 종부세·양도세·ISA 한 번에 총정리
종부세 가액 기준 전환·양도세 거주 중심 재편·ISA 해외 ETF 제한… 내 세금은 어떻게 바뀌나?
있잖아요, 부동산 세금 얘기가 나올 때마다 복잡하고 어렵게 느껴지잖아요. 근데 이번 2026년 세제개편안은 내 집, 내 투자에 직접 영향을 미치는 내용이라 제대로 알아둘 필요가 있어요. 종합부동산세(종부세)가 주택 수 기준에서 가액 기준으로 바뀌고, 양도소득세(양도세)는 거주 기간 중심으로 재편돼요.
1주택자 기본공제 상향, 장기보유공제 확대, 65세 이상 지방 이전 시 양도세 감면, ISA 해외 ETF 제한까지 — 오늘 한 번에 정리해드릴게요.
목차
종부세, 주택 수 → 가액 기준으로 바뀐다
가장 큰 변화예요. 그동안 종부세는 몇 채를 갖고 있느냐에 따라 세율이 달라지는 주택 수 기준이었어요. 근데 이번 개편으로 주택 가액 기준으로 전환돼요. 집이 몇 채든 관계없이, 얼마짜리 집을 가지고 있느냐로 세율이 결정되는 구조로 바뀌는 거예요.
이 변화의 핵심은 1주택 실거주자 보호예요. 비싼 집 한 채 살고 있는 사람보다 저렴한 집 여러 채를 가진 사람이 덜 내는 역설적 상황을 바로잡겠다는 거예요. 동시에 공제 구조도 달라져요.
| 구분 | 현행 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 과세 기준 | 주택 수 | 주택 가액 |
| 1주택자 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 주택 공제 | 9억원 | 9억원 (축소 유지) |
| 세율 체계 | 주택 수별 다른 세율 | 2028년부터 단일 세율표 |
종부세 세율과 공정시장가액비율 변화
세율과 공정시장가액비율 변화를 함께 봐야 실제 세 부담이 어떻게 달라지는지 알 수 있어요. 두 가지가 동시에 바뀌거든요.
| 시기 | 주요 변화 |
|---|---|
| 2027년 | 과세표준 6억~12억원 구간 세율 1.0% → 1.3% 인상 / 공정시장가액비율 70%로 인상 |
| 2028년~ | 주택 수와 무관한 단일 세율표 적용 / 공정시장가액비율 80%로 인상 |
공정시장가액비율이란 공시가격에 곱해 과세표준을 산출하는 비율이에요. 지금은 60%인데, 2027년 70%, 2028년 80%로 올라가요. 집값이 그대로여도 과세표준이 올라가는 구조예요.
세율 인상 + 공정시장가액비율 인상이 동시에 이뤄지는 구간에 해당하는 분들은 실제 종부세 부담이 상당히 커질 수 있어요. 과세표준 6억~12억원 구간에 해당하는지 미리 확인해보는 게 중요해요.
양도세 거주 중심 재편 — 장특공 어떻게 바뀌나
양도소득세도 큰 변화가 있어요. 핵심은 실거주 기간을 더 많이 인정해주는 방향으로 바뀐다는 거예요. 장기보유특별공제(장특공)가 주택분과 주택 외로 분리되고, 1주택자 공제율이 거주 연수 중심으로 전환돼요.
| 항목 | 현행 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 1주택 장특공 | 보유 기준 최대 80% | 거주 연 8%, 최대 80% (2029년까지 전환) |
| 10년 이상 보유 1주택 기본공제 | 연 250만원 | 2,500만원 (30억 이하) |
| 장특공 적용 대상 | 통합 적용 | 주택분·주택 외 분리 |
기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 10배 확대된 건 꽤 큰 혜택이에요. 단 10년 이상 보유한 30억원 이하 1주택자에만 적용돼요. 장특공이 거주 기간 중심으로 바뀌면서 오래 살수록 혜택이 커지는 구조가 강화됐어요. 집을 사두고 다른 곳에 살면서 오래 들고 있어도 공제가 줄어드는 방향이에요.
65세 이상 지방 이전 시 양도세 50% 감면
이번 개편에서 가장 눈에 띄는 혜택 중 하나예요. 65세 이상 1주택자가 수도권 집을 팔고 지방으로 이사하면 양도차익의 50%(최대 5억원 한도)를 내년부터 감면받을 수 있어요.
- ✅
대상
만 65세 이상 1주택자 - ✅
조건
수도권 주택 매도 후 지방으로 이전 - ✅
혜택
양도차익의 50% 감면, 최대 5억원 한도 - ✅
시행
2027년부터 적용
수도권 인구 분산과 고령층 주거 이전을 유도하기 위한 정책이에요. 예를 들어 수도권 집을 팔아 10억 원의 양도차익이 생겼다면, 5억 원에 대한 양도세를 감면받을 수 있어요. 노후에 수도권 집을 정리하고 지방으로 내려갈 계획이 있는 분들에게 큰 혜택이에요.
ISA 개편 — 해외 ETF 제한, 납입한도 이월 폐지
ISA(개인종합자산관리계좌) 개편이 논란이에요. 국내 투자를 늘리는 방향으로 제도가 바뀌면서 기존에 누리던 혜택이 일부 사라지거든요.
| 항목 | 현행 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 연간 납입한도 이월 | 미사용 한도 다음해 이월 가능 | 이월 폐지 |
| 계약기간 | 최대 3년 (연장 가능) | 최대 5년으로 축소 |
| 생산적금융 ISA 투자 대상 | 국내외 자산 | 국내 자산만 가능 |
| 해외 ETF 투자 | 가능 | 제한 |
ISA에서 S&P500, 나스닥100 같은 해외 ETF를 담고 있거나 담을 계획이던 분들에게 직접적인 영향이 있어요. 생산적금융 ISA에서는 해외 ETF 투자가 아예 제한돼요. 기존 ISA도 이월 납입 한도가 없어지면서 활용도가 낮아져요.
정치권 반응 — 민주당 vs 국민의힘
세제개편안에 대한 정치권 반응이 극명하게 엇갈렸어요. 여야가 완전히 반대 입장이에요.
- 민
더불어민주당 — "조세 정상화"
세제 개편안을 조세 정상화로 평가하며 긍정적인 입장이에요. 국회 심의 과정에서 보완할 것이라고 밝혔어요. 종부세 가액 기준 전환, 실거주자 혜택 강화 방향을 지지하는 분위기예요. - 국
국민의힘 — "국민 재산권 침해"
전면 재검토를 촉구했어요. 공정시장가액비율 인상과 세율 인상이 동시에 이뤄지는 것, ISA 해외 ETF 제한 등이 국민 재산권을 침해한다는 입장이에요.
개편안이 국회 심의를 통과하는 과정에서 일부 내용이 수정될 가능성이 있어요. 특히 ISA 해외 ETF 제한은 투자자 반발이 커서 수정 논의가 이뤄질 가능성이 있어요. 최종 확정 전까지 변화를 지켜볼 필요가 있어요.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
✍️ 마무리하며
이번 세제개편안, 방향은 명확해요. 실거주자 보호, 투기성 보유 억제, 고령층 지방 이전 유도, 국내 투자 촉진이에요. 종부세 가액 기준 전환과 양도세 거주 중심 재편은 큰 흐름이고, 세부 수치는 2027~2029년에 걸쳐 단계적으로 적용돼요.
내 상황에 유리한지 불리한지는 간단히 따질 수 없어요. 1주택 실거주자는 대체로 유리, 비거주 주택 보유자나 고가 주택 보유자는 부담이 커질 수 있고, ISA 활용 투자자는 해외 ETF 제한이 가장 직접적인 영향이에요.
아직 국회 심의가 남아 있어서 ISA 관련 내용은 특히 바뀔 가능성이 있어요. 최종 확정 이후에 본인 상황에 맞게 세무사와 상담하는 게 가장 정확한 방법이에요 😊